Что делать, чтобы не остаться без денег и крыши над головой
Самостоятельная покупка недвижимости может превратиться в хаос, если не знать юридических тонкостей. В этой статье рассказываем о рисках при покупке квартиры на вторичке, делимся советами, как себя обезопасить, и знакомим с сервисом «Защита сделки» от М2.
📌Риски при покупке вторички: из-за чего сделку могут оспорить
Разберём пять сценариев, которые могут возникнуть на вторичном рынке, и расскажем, как действовать покупателю.
- Наследственная квартира
Если продавец получил квартиру по наследству, стоит убедиться в отсутствии других претендентов на это имущество. Попросите продавца оформить у нотариуса заявление о том, что он не знает о существовании других наследников и берёт на себя все риски, связанные с их возможным появлением. Сделку могут признать недействительной, если выяснится, что права других наследников были нарушены.
- Несколько собственников
При покупке квартиры, которая принадлежит нескольким собственникам, важно получить согласие от каждого из них. Один из бывших владельцев может заявить, что не давал согласия на продажу — тогда сделку признают недействительной.
Количество собственников указано в выписке из ЕГРН. Если квартира находится в собственности супругов, нужно получить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга, не участвующего в сделке. А если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
- Продажа по доверенности
Если продавец не является собственником квартиры и предлагает совершить сделку по доверенности, стоит проявить осторожность. Документ может оказаться подделкой. Чтобы обезопасить себя, лучше всего договориться о сделке напрямую с собственником или хотя бы попросить его присутствовать при заключении договора.
Если это невозможно, убедитесь в подлинности доверенности. Для этого проверьте, совпадают ли паспортные данные продавца с указанными в документе. Или найдите доверенность по реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Незаконная перепланировка
Если собственник снёс стену и объединил комнаты, проверьте, получил ли он разрешение на такие действия. Жильё с незаконными перепланировками станет головной болью для новых владельцев, так как возвращать прежний вид квартиры придётся за свой счёт. Изучите техпаспорт заранее и сравните, совпадают ли планировки квартиры на бумаге и в жизни.
- Банкротство продавца
Если хозяин квартиры проходит процедуру банкротства, он не может распоряжаться недвижимостью. Чтобы сделка была законной, собственнику нужно получить разрешение арбитражного управляющего на продажу. Это гарантирует, что после заключения сделки её не посчитают подозрительной и не аннулируют.
📌Как проверить продавца
Никто не хочет нарваться на мошенников и остаться без денег и жилья. Прежде чем заключать сделку, убедитесь, что вы не подвергаете себя риску. Попросите у владельца квартиры паспорт и сравните его данные со сведениями из других документов.
Вот несколько способов самостоятельно проверить собственника квартиры:
- Узнайте, нет ли у продавца и его супруга/супруги задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
- Посмотрите на сайте МВД, не находится ли человек в уголовном розыске и действителен ли его паспорт.
- Выясните, не инициирована ли процедура банкротства физического лица в отношении продавца.
- Попросите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Она подтвердит, что человек дееспособен и несёт ответственность за свои действия. А значит, в случае споров родственники не смогут оспорить сделку и вернуть недвижимость через суд.
📌Как проверить объект
Проверка документов — важный этап перед покупкой квартиры. Запросите документы на жильё у собственника и внимательно изучите.
- Свежая выписка из ЕГРН
В ней указаны все собственники жилья, а также информация о том, находится ли квартира под обременением. Кроме того, в документе содержатся точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж и этаж. Также вы узнаете, как часто менялись собственники объекта. Если между продажами проходит год–два, возможно, есть причина, почему люди не остаются в этой квартире надолго. Выписку можно получить самостоятельно через сайт Росреестра.
- Правоустанавливающие документы
Подтвердит право собственности на квартиру один из следующих документов: договор купли-продажи, приватизации, дарения или свидетельство о праве на наследство. К договору купли-продажи попросите приложить акт приёма-передачи квартиры.
- Справка о регистрации по Форме 9
Существует два вида такой справки: архивная и полная. Рекомендуем проверить обе, чтобы получить полную информацию обо всех прописанных в квартире раньше и сейчас. Обсудите с собственником, когда он планирует снять жильцов с регистрации — до или после сделки. Лучше, чтобы все выписались из квартиры до заключения сделки.
- Справка о снятии с регистрации по Форме 12
В этой справке указано количество людей, снятых с регистрационного учёта по определённым причинам: нахождение в лечебном учреждении, тюрьме или пропажа без вести. Имён в справке нет — только количество человек и дата снятия с учёта.
Если напротив всех категорий стоит «нет» — причин для беспокойства нет. Если же напротив какой-то категории стоит число, то уточните у собственника, кто эти люди и где они находятся. Важно помнить, что временно выписанные жильцы могут вернуться и предъявить свои права на проживание в квартире.
- Технический паспорт
Сравните планировку квартиры с реальным расположением комнат. Обратите внимание на несущие стены и мокрые зоны: кухню, ванную комнату и туалет — они должны оставаться на своих местах согласно плану.
Если в квартире была перепланировка, но в техническом паспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено» — значит, что изменения незаконны. Банки могут отказать в ипотеке на такую квартиру. А ещё за незаконную перепланировку положен штраф — придётся либо узаконить изменения, либо вернуть всё к исходному состоянию.
- Квитанция по коммунальным платежам
Изучите документ на предмет задолженностей. А ещё лучше — запросите данные о долгах в управляющей компании.
📌Как обезопасить сделку на вторичке
Самостоятельная покупка квартиры на вторичке — процесс, полный рисков. Уследить за каждой мелочью сложно, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к юристам.
С сервисом «Защита сделки» от М2 покупать недвижимость — безопасно и просто. В него входит юридическая проверка объекта, рекомендации экспертов и гарантия защиты права собственности. Даже если вы окажетесь в сложной ситуации, мы отстоим ваши интересы в суде — или вернём полную стоимость квартиры по договору.
Как это работает
1. Закажите услугу «Защита сделки» и предоставьте нам информацию об объекте.
2. Получите экспертное заключение с рекомендациями в течение трёх рабочих дней.
3. Следуя нашим рекомендациям, проведите сделку.
4. Зарегистрируйте право собственности.
5. Получите гарантийный сертификат на срок от 10 до 30 лет.
Листая дальше, вы перейдёте на m2.ru