Многие покупатели и продавцы квартир имеют свой взгляд на то, что гарантирует безопасность сделки. На деле часть из этих убеждений устарела и может стоить человеку денег и жилья. Разбираем 5 самых распространённых мифов, опираясь на закон и реальную практику.
Миф 1. Заплатил деньги, получил ключи — квартира моя
На первый взгляд, логично: деньги переданы, ключи на руках, можно въезжать. Но с точки зрения закона это не делает покупателя собственником.
Право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в Росреестре. Это закреплено в статье 551 Гражданского кодекса РФ. Пока переход права не зарегистрирован, исполнение договора сторонами никак не влияет на юридические права: формально сделка ещё не завершена.
Но и регистрация не гарантирует, что права на квартиру не оспорят позже. Это может произойти, например, если в течение 3 лет продавца признают банкротом и его сделки пересмотрят в рамках дела о несостоятельности.
Миф 2. Нотариальное заверение договора гарантирует чистоту сделки
Считается, что специалист с юридическими полномочиями гарантирует надёжность сделки. Отчасти это так, но есть нюансы. Нотариус устанавливает личности сторон, разъясняет последствия договора и убеждается в дееспособности участников.
Ответственность нотариуса ограничена: он возмещает ущерб, только если сам нарушил закон при совершении нотариального действия (статья 17 Основ законодательства о нотариате). Специалист подтверждает законность сделки (статья 163 ГК РФ), а не проверяет историю квартиры. Нотариальное заверение не защищает от появления скрытых наследников или проблем с согласием супруга на продажу.
Миф 3. Страховка титула вернёт все деньги, если я потеряю квартиру
Полис действительно может сработать в ряде ситуаций, например, при мошенничестве третьих лиц. Но покрытие не универсально.
Титульное страхование — это защита от финансовых потерь при утрате права собственности на недвижимость по причинам, не зависящим от покупателя.
Страховая компания вправе отказать в выплате, если покупатель, по мнению суда, действовал недобросовестно, например, знал о правах других претендентов на квартиру, но всё равно пошёл на сделку.
Также в исключения обычно попадают ситуации с неуплаченными налогами и сборами, незаконной перепланировкой или взысканием на квартиру как на предмет залога по чужому кредиту.
Кроме того, страховщики тщательно оценивают объект перед оформлением полиса и могут просто отказать в страховании, если видят признаки риска, а значит, самые проблемные квартиры зачастую остаются без покрытия вообще.
Миф 4. Можно указать заниженную цену в договоре, чтобы сэкономить на налогах
Схема с занижением цены в договоре купли-продажи — распространённая, но крайне рискованная практика. Если сделку впоследствии признают недействительной, продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, что передана фактически.
Разницу можно попытаться взыскать через суд, но доказать передачу денег «в конверте» без официальных подтверждений почти невозможно. На практике это означает, что покупатель рискует не просто квартирой, а частью уплаченной суммы без каких-либо шансов её вернуть.
Миф 5. Если продавец приятный в общении — с ним не может быть проблем
Даже если человек приятный, это не значит, что он сам внимательно изучил все документы и риски. Например, сделки с пожилыми собственниками сопряжены с наибольшими юридическими рисками. Причина — статья 177 Гражданского кодекса РФ, по которой сделку можно признать недействительной, если в момент её заключения человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).
Резонансное дело о продаже квартиры Ларисы Долиной показало: даже когда пожилой продавец сам инициирует сделку, выглядит адекватным и уверенно подписывает документы, впоследствии он или его родственники могут заявить, что человек действовал под влиянием мошенников. Суды в таких спорах нередко встают на сторону пожилого продавца, а покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег.
Как проверить сделку и минимизировать возможные риски
Нюансов при покупке вторичной квартиры немало. Все сразу не учесть, поэтому стоит заручиться помощью профессионалов.
Сервис «Защита сделки» от М2 объединяет все описанные проверки и даже больше: юристы с судебным опытом вручную анализируют объект и продавца, готовят рекомендации для договора купли-продажи и выдают сертификат с гарантией защиты права собственности на 3 года.
Если сделку всё же попытаются оспорить, юристы М2 бесплатно защитят интересы покупателя в суде. А в случае проигрыша компенсируют полную стоимость недвижимости.
Листайте ниже и переходите на сайт, чтобы обезопасить свою сделку на вторичном рынке с помощью экспертов М2.
- ГК РФ, статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- ГК РФ, статья 163. Нотариальное удостоверение сделки
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 17. Ответственность нотариуса
- ГК РФ, статья 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Листая дальше, вы перейдёте на m2.ru