Покупка первой квартиры на вторичном рынке — волнительный и ответственный шаг. В отличие от новостройки, у такого жилья уже есть своя история, и она может преподнести неприятные сюрпризы.
Чтобы сделка не обернулась потерей денег и судебными разбирательствами, юристы М2 дали 5 советов тем, кто впервые ищет квартиру на вторичном рынке.
Проверьте продавца по официальным базам
Первое, что нужно установить, — действительно ли человек перед вами вправе продавать эту квартиру. Начните с паспорта: проверить его подлинность можно на портале «Госуслуги». Система сверит данные с базой МВД и покажет, действителен ли документ.
Дальше стоит убедиться, что продавец не находится в процедуре банкротства. Это делается через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве: если человек проходил или проходит эту процедуру, сделки за последний год (а иногда и за 3) могут признать недействительными на основании закона о банкротстве.
Также проверьте продавца на сайте ФССП — там видно, есть ли у него долги, переданные приставам, и не открыто ли исполнительное производство.
Закажите актуальную выписку из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — главный документ о квартире. Она показывает текущего собственника, наличие обременений (арест, залог, рента) и основание, по которому возникло право собственности.
Важный нюанс – с 1 марта 2023 года третьим лицам недоступны полные сведения о собственнике по закону № 266-ФЗ. Получить расширенную выписку с персональными данными может только сам владелец через «Госуслуги» или МФЦ. Если продавец отказывается заказать такую выписку и предъявить её, это повод насторожиться.
Проанализируйте историю квартиры и «красные флаги»
Слишком частая смена собственников — сигнал для дополнительной проверки: возможно, квартиру пытаются быстро перепродать из-за проблем с документами. Насторожить должна и цена заметно ниже рыночной: разница в 15–20% и больше нередко говорит о срочной продаже из-за долгов или скрытых юридических рисков.
Обратите внимание, если продавец не может внятно объяснить причину продажи, выписывается в никуда или общается с вами только через риелтора либо родственника, не выходя на связь лично.
Каждый из этих признаков по отдельности не всегда критичен, но в сочетании они существенно повышают риск заключить сделку с недобросовестным продавцом.
Убедитесь в дееспособности продавца
Сделка может быть признана судом недействительной, если продавец на момент подписания договора не был способен понимать значение своих действий или руководить ими — это прямо предусматривает статья 177 Гражданского кодекса РФ. Норма защищает не только людей с психическими расстройствами, но и тех, кто в момент сделки находился, например, под действием сильнодействующих препаратов или в другом состоянии, лишившим его возможности трезво оценивать происходящее.
Чтобы снизить этот риск, попросите продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Также проверьте семейное положение продавца. Если квартира приобреталась в браке, для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга — это требование статьи 35 Семейного кодекса РФ. Правило действует и после развода: пока имущество официально не разделено, бывший супруг сохраняет право на долю и может оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о ней.
Защитите сделку юридически
Даже самая внимательная самостоятельная проверка не гарантирует знания полной картины. Часть рисков, например, использование маткапитала без выделения долей детям или нарушения в одной из прошлых сделок в цепочке, не отражается в открытых базах и типовой выписке из ЕГРН.
Соберите доказательства своей добросовестности на случай спора:
- фиксируйте каждый шаг документально,
- используйте безналичные расчёты,
- сохраняйте переписку с продавцом.
Но самый надёжный способ обезопасить себя — доверить проверку профессионалам. Сервис «Защита сделки» от М2 предоставляет углублённую юридическую проверку объекта и продавца по базам Росреестра, ФССП, реестра банкротов, судов и налоговой. Юристы делятся рекомендациями, что прописать в договоре купли-продажи, и выдают сертификат гарантии на 3 года. Если сделку попытаются оспорить, М2 бесплатно защитит интересы покупателя в суде, а в случае проигрыша вернёт полную стоимость недвижимости по договору.
Покупка первой квартиры не должна быть источником тревоги. Если пройти каждый из этих пунктов последовательно или передать проверку специалистам, сделка будет надёжно защищена от рисков вторичного рынка.
Листайте ниже и переходите на сайт, чтобы заказать бесплатную консультацию эксперта по недвижимости для безопасности планируемой сделки.
Список источников:
- Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ о скрытии персональных данных в ЕГРН
- ГК РФ, статья 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий
- Семейный кодекс РФ, статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Листая дальше, вы перейдёте на m2.ru