Покупка квартиры — долгожданное событие, которое может обернуться трагедией, если позже сделку оспорят через суд. В этой статье разбираемся, в каких случаях это возможно, и что делать, чтобы не оказаться без денег и крыши над головой.
📌 Как часто оспаривают сделки с недвижимостью
По статистике, примерно каждая 10-я покупка недвижимости может быть оспорена в судебном порядке. Покупателя вторички могут обмануть как по злому умыслу, так и случайно, из-за правовой неграмотности.
По данным МВД России, за последние два года число случаев мошенничества с недвижимостью выросло на 15-20%. Но это не повод считать, что все сделки потенциально опасны и продавцы только и мечтают о том, как обмануть покупателя. Но это хороший повод для тщательной подготовки.
Есть судебные споры, которые повторяются из года в год. Если знать об их причинах, можно вовремя заподозрить неладное и отказаться от сделки. Дальше расскажем, из-за чего оспаривают права на недвижимость и какие случаи чаще всего встречаются на практике.
📌 Мошеннические схемы на рынке недвижимости
Каждый день мошенники придумывают новые схемы обмана, подделывают документы, продают один объект нескольким людям и скрываются в закат вместе с деньгами и документами на недвижимость.
Продавец подделывает документы, чтобы продать квартиру через МФЦ
Аферисты подделывают паспорта, переклеивая фото и выдавая себя за собственников недвижимости. В МФЦ не проверяют подлинность документов, поэтому такой продавец может исчезнуть сразу после получения денег. Покупатель в этом случае будет судиться с реальным владельцем квартиры и, скорее всего, проиграет.
Подделка паспорта встречается редко — около 100 случаев в год из всех исков по недвижимости. Но осторожность не повредит. Чтобы избежать проблем, тщательно проверяйте документы, просите дополнительно предоставить СНИЛС, водительское удостоверение, именную банковскую карту, скриншот паспортных данных с «Госуслуг».
Продавец берёт деньги и отказывается передавать право собственности
Схема выглядит так: продавец подаёт при покупателе заявление в МФЦ о передаче прав собственности. После этого покупатель оплачивает квартиру наличкой или переводом на карту и уходит, а продавец забирает заявление — таким способом он продаёт одну и ту же квартиру нескольким людям.
Чтобы такого не случилось, расчёты надо проводить безналичным способом через банк. При этом в договоре и в банке нужно указать, что деньги можно выдать продавцу только после того, как переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре.
Продавец прикрывает сделку купли-продажи дарением
Иногда сделку купли-продажи квартиры оформляют как дарение, чтобы не платить налоги. Из-за этого появляются проблемы: продавец берёт деньги в наличной форме без расписок и подтверждения и «дарит» покупателю квартиру. А потом заявляет в суде, что одаряемый ввёл его в заблуждение или заставил подарить жильё. Даритель получает квартиру обратно, а покупатель остаётся ни с чем, ведь официально он не платил за недвижимость. Такие случаи часто встречаются в суде.
Если квартиру дарят родственники, скорее всего, опасаться нечего. Но если сторонний продавец предлагает вместо договора купли-продажи оформить дарение, лучше отказаться от покупки.
📌 Неприятные сюрпризы от продавца: наследники и другие
Иногда причиной судебных споров становятся неожиданные обстоятельства, которые выясняются только после заключения сделки. Так, в вашу дверь могут постучаться недавно объявившиеся наследники, супруги и даже финансовый управляющий кредитной организации.
Продавец проводит сделку без участия супруга
Если один из супругов продаёт квартиру без письменного согласия второго, тот в свою очередь может оспорить сделку. Росреестр укажет в выписке ЕГРН, что согласие не было дано.
Многие ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная на одного из супругов, принадлежит только ему. На самом деле любое имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью.
Если супруги развелись и не разделили совместное имущество у нотариуса или в суде, то оба сохраняют на него права. Это значит, что один из них вправе оспорить продажу недвижимости, проведённую без его согласия. Такие споры иногда возникают даже через 20 лет после развода.
Поэтому покупателю нужно внимательно изучить выписку из ЕГРН и убедиться в наличии согласия третьих лиц. Если владелец недвижимости в браке, он обязан получить официальное согласие на продажу квартиры.
У продавца есть несовершеннолетние дети с долей в квартире
Примерно 80% сделок, нарушающих права несовершеннолетних, признаются недействительными. Если на детей записана доля в квартире, то они имеют такие же права на недвижимость, как и их родители. Это указывается в выписке из ЕГРН.
Для законности сделки с участием детей необходимо согласие органа опеки и попечительства, а также участие нотариуса. Однако права детей на квартиру могут быть не отражены в выписке из ЕГРН, если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовали материнский капитал. В этом случае органы опеки вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Поэтому перед покупкой жилья у семьи с детьми необходимо запросить справку из пенсионного фонда о текущем счёте материнского капитала и уведомление из банка об использовании маткапитала на ипотеку.
После продажи квартиры появляются неучтённые наследники
Продавец может утверждать, что он единственный наследник, а потом появится его внебрачный сын и подаст в суд иск на покупателя о незаконности сделки. От такой ситуации не застрахован никто.
Чтобы законно вступить в наследство, даётся шесть месяцев со дня смерти наследодателя. После этого наследник может свободно распоряжаться имуществом. Но иногда вступают в наследство и позже, например, если наследник не знал о своём праве из-за того, что находился в тюрьме или в путешествии.
Чтобы защититься от таких проблем, нужно попросить у продавца свидетельство о смерти, завещание (если есть), нотариальные документы о вступлении в наследство. Также продавец должен подтвердить, что он единственный наследник, и указать это в договоре купли-продажи.
Но это тоже не даёт 100% гарантию — если, например, внебрачная дочь докажет свои права на наследство.
Продавец продаёт подаренную квартиру, нарушив условия
Также есть риски при покупке подаренной недвижимости. Например, продавец получил её в подарок от бабушки. Но в договоре дарения было условие о праве пожизненного проживания этой бабушки в квартире. Продав её, продавец нарушил условие. Поэтому сделку по покупке такой квартиры могут признать недействительной.
Другой риск — принуждение к дарению. Если человек подписал договор из-за угроз жизни и здоровью себе или близким. Например, чёрные риелторы угрожали женщине, что убьют её, если она не подарит им квартиру.
Финансовый управляющий оспаривает сделку
Если в отношении собственника ведётся дело о банкротстве, все его сделки контролирует финансовый управляющий и должник не может сам продать квартиру. Причём под рассмотрение подпадают все сделки, которые совершал человек за три года, предшествующих банкротству.
В 2022 и 2023 годах количество банкротств среди россиян значительно выросло — более чем на 50%. Поскольку процедура банкротства обычно занимает 1–2 года, в 2025 году число оспариваний сделок по банкротным делам может увеличиться.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проверять продавца на признаки банкротства.
📌 Как обезопасить себя на 100% при покупке вторички
Квартиру и продавца можно проверить самостоятельно, но риск упустить что-то важное очень высок. Поэтому рекомендуем воспользоваться сервисом «Защита сделки» от М2.
Мы возьмём всю ответственность на себя: проверим юридическую чистоту объекта и выдадим сертификат гарантии до 30 лет. Если в этот срок кто-то попытается оспорить сделку — отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость недвижимости по договору.
Листая дальше, вы перейдёте на m2.ru