В отличие от новостройки, у вторичного жилья уже были не только собственники, но, возможно, долги и даже судебные споры. Ошибка или невнимательность могут стоить денег и самого жилья.
Этот чек-лист объединяет все ключевые шаги проверки, которые рекомендуют эксперты М2.
1. Базовая проверка продавца
Первый и самый важный шаг — убедиться, что человек, который сидит перед вами, действительно имеет право продавать квартиру.
❗️Паспорт
Попросите у продавца паспорт и внимательно его осмотрите: фотография, голограмма, водяные знаки — всё должно соответствовать правилам. Обратите внимание, не просрочен ли он.
Также вы можете проверить документ через «Госуслуги». Если система выдаёт статус «недействителен» — паспорт украден, утерян или просрочен.
❗️Осознавание своих действий
Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент подписания договора не осознавал значение собственных действий (ст. 177 ГК РФ).
Запросите у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД). Помимо этого, эксперты М2 рекомендуют провести психиатрическое освидетельствование продавца, если он старше 60 лет.
❗️Согласие супруга и всех собственников
По ст. 35 СК РФ, для продажи недвижимости, приобретённой в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга. Без него сделка может быть оспорена в течение года.
Если у квартиры несколько собственников, каждый из них должен лично подписать договор купли-продажи либо выдать нотариальную доверенность на 1 представителя.
Если продавец действует по доверенности, проверьте её через реестр нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Чтобы избежать юридических рисков, доверьте сопровождение сделки сервису «Защита сделки» от М2: юристы проверят квартиру и продавца, выдадут гарантию на 3 года и в случае оспаривания бесплатно защитят вас в суде или вернут полную стоимость недвижимости.
2. Юридическая чистота квартиры
❗️Выписка из ЕГРН
Попросите продавца предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), полученную не позднее чем за 2–3 дня до сделки.
Выписка покажет:
- действующего собственника (ФИО),
- наличие обременений (арест, ипотека, рента, завещательный отказ),
- основание возникновения права (договор купли-продажи, наследство, дарение).
Важно: с 1 марта 2023 года посторонним лицам нельзя получить полную выписку. Только сам владелец может заказать её через «Госуслуги» или МФЦ. Если продавец отказывается — стоит насторожиться.
❗️История перехода права собственности
Закажите также выписку о переходе прав на объект недвижимости. Это тоже документ из ЕГРН. Он показывает всех предыдущих собственников и даты переходов права. Частая смена владельцев (например, квартира перепродаётся раз в 1–2 года) — повод для дополнительной проверки: возможно, квартиру пытаются срочно перепродать из-за скрытых проблем.
Если квартира находится в собственности продавца менее 3 лет и получена по наследству — велик риск, что существуют другие наследники, которые не знали о смерти родственника или не вступили в права вовремя.
3. Долги и платежи
Даже если сделка состоится, вы можете получить в нагрузку чужие долги или потерять квартиру из-за банкротства продавца.
❗️Долги по ЖКУ и капремонту
Формально долги по коммунальным платежам не переходят к новому собственнику. Однако на практике управляющая компания может требовать их погашения, а без переоформления лицевого счёта могут отключить свет или воду. А вот долги по взносам на капремонт переходят к новому собственнику автоматически (ст. 158 ЖК РФ).
Запросите у продавца свежую справку об отсутствии задолженности по лицевому счёту из ЕИРЦ, УК или ТСЖ. Проверьте задолженность в системе ГИС ЖКХ или у регионального оператора капремонта. Попросите продавца оплатить долги до сделки.
❗️Банкротство продавца
Если продавец признан банкротом или находится в процедуре банкротства, его сделки за последний год (а в некоторых случаях — за 3 года) могут быть признаны недействительными.
Для проверки продавца используйте несколько бесплатных баз.
- В Федеральном реестре сведений о банкротстве введите ФИО или ИНН должника.
- В Картотеке арбитражных дел укажите ФИО продавца как участника дела, поставьте галочку напротив роли «Ответчик» и изучите дела на банкротство, аресты и оспаривания сделок.
- На сайте ФССП поищите исполнительные производства, запреты и розыск имущества по ФИО и региону.
4. Кто прописан в квартире? И что с этим делать
Прописанные (зарегистрированные) люди имеют законное право проживать в квартире, даже если вы стали собственником. Выписать их можно только через суд, а некоторых — невозможно вообще.
Согласно Жилищному кодексу РФ, следующие категории сохраняют право пользования жильём независимо от смены собственника:
- несовершеннолетние, в определенных случаях,
- иждивенцы собственника,
- отказавшиеся от приватизации,
- имеющие право пожизненного проживания по завещательному отказу.
Попросите продавца предоставить 1 из следующих документов:
- выписка из домовой книги (заказывается в МФЦ, актуальна для регистрации до 2018 года),
- справка по форме 9 (содержит список всех зарегистрированных),
- единый жилищный документ (ЕЖД, действует в некоторых регионах),
- адресная справка о проживающих (выдаётся через «Госуслуги» или МФЦ).
5. Осмотр квартиры
Соседи могут рассказать о квартире больше, чем продавец. Обязательно поспрашивайте их о предыдущих жильцах, потопах, пожарах и серьёзных конфликтах. Узнайте, не сдавалось ли жильё под хостел или офис, и не замечали ли в подъезде людей с алкогольной или наркотической зависимостью, а также криминальных личностей.
Если есть возможность прийти несколько раз, осмотрите квартиру в разное время: днём оцените освещение и шум с улицы, вечером — слышимость соседей. В дождь проверьте стены и углы на плесень и протечки (особенно на верхнем этаже), а в отопительный сезон — работу батарей и отсутствие свищей.
Не игнорируйте скрытые дефекты: разводы от заливов, запах сырости, табака или животных, трещины на несущих стенах (особенно в панельных домах), а также работу сантехники и электрики — проверьте все розетки, выключатели и слив воды.
Как проверить квартиру легче и надёжнее
Если у вас нет времени, желания или квалификации проверять всё самостоятельно — передайте эту работу профессионалам. Сервис «Защита сделки» от М2 предназначен для покупателей вторичной недвижимости, чтобы исключить риск потери жилья и денег.
Стоимость зависит от цены недвижимости. В любой тариф входит:
- полная юридическая проверка — документов собственника и данных из Росреестра, ФССП, реестра банкротов, налоговой, судов и др.,
- помощь в подготовке к сделке — специалисты укажут, какие условия прописать в договоре купли-продажи,
- сертификат гарантии на 3 года — если сделку попытаются оспорить, юристы М2 бесплатно защитят ваши права в суде или компенсируют 100% стоимости жилья.
В отличие от титульного страхования, М2 проводит глубокую юридическую проверку, защищает в суде и даёт гарантию на 3 года. При этом оплачивается 1 раз — вносить ежемесячные платежи, как при страховании, не нужно.
В отличие от нотариуса, который проверяет только текущую сделку и не несёт ответственности за её оспаривание, М2 изучает всю историю квартиры, передаёт отчёт клиенту и берёт на себя судебную защиту.
Листайте ниже и заказывайте бесплатную консультацию эксперта по недвижимости, чтобы совсем скоро переехать в новый дом.