Сделка с приятным пожилым человеком может пройти идеально… пока он не пойдёт в суд, чтобы вернуть себе квартиру. Такая схема стала известна недавно, но риски сделок с пожилыми не новость на рынке недвижимости.
Рассказываем, что нужно знать при покупке квартиры у пенсионера и чем поможет Защита сделки от М2, если прошлый собственник попытается оспорить продажу.
Какие есть риски при покупке квартиры у пожилых людей
Сделки с пенсионерами считались рискованными задолго до дела Ларисы Долиной, когда она вернула себе квартиру, проданную под влиянием мошенников. В конце концов покупательница выиграла дело в Верховном суде, однако это не универсальное решение для всех подобных ситуаций.
Хотя от мошенничества не застрахован никто, граждане старше 60 лет считаются наиболее уязвимой категорией. Например, из-за болезни они могут хуже осознавать свои поступки. Заключая сделку с ними, нужно учитывать риски.
Риск 1. Продавец не отдаёт отчёта в своих действиях
Пенсионер страдает деменцией или по другой причине не понимает, что делает. В таком случае в суд обычно идут его родственники и ссылаются на ст. 177 ГК РФ. Они просят признать сделку недействительной и вернуть пожилому человеку квартиру.
Покупатель в теории должен получить свои деньги обратно. Но если продавец уже их потратил, он может возвращать средства маленькими регулярными платежами со своих доходов. На это могут уйти годы, и часто покупателю не удаётся вернуть всю сумму.
Риск 2. Продавца квартиры обманули или воспользовались бедственным положением
Может быть и так, что пожилой человек оказался жертвой мошенников, ему угрожали, давили на него. Наконец, он может срочно искать деньги на лечение и за бесценок продавать единственное жильё.
В этом случае считается, что покупатель проводит кабальную сделку — невыгодную для продавца и возможную только потому, что пенсионер находится в бедственном положении (ст. 179 ГК РФ)
Риск 3. Продавец не понял условия договора
Пожилой человек может не до конца осознавать, на что именно подписывается. Например, он может думать, что по-прежнему будет жить в квартире после продажи. Или считать, что не продаёт её, а сдаёт в аренду.
Такие ситуации называются существенным заблуждением (ст. 178 ГК РФ), и сделки, где одна из сторон что-то не поняла, можно оспорить.
Когда подобную сделку расторгают, продавец должен вернуть покупателю деньги. Но с одним исключением: если покупатель знал, что пенсионер заблуждается, и ничего не сделал, тогда продавец имеет право не возвращать полученную от продажи сумму.
«Красные флаги»: на что обратить внимание при сделке с пожилыми
Если вы заметили тревожные признаки, описанные ниже, — лучше прояснить ситуацию, принять меры или вообще отказаться от сотрудничества.
🚩 Квартира продаётся по заниженной цене. Особенно если скидка большая — 20–30% от рыночной стоимости — в будущем сделку могут признать кабальной.
🚩 Сделку хотят провести за наличные. Путь наличных денег сложно отследить, поэтому тяжело проверить расчёты, а в случае проблем вернуть средства.
🚩 Жильё — единственное у продавца. Чаще всего по «пенсионерской схеме» оспаривают сделки, где пожилой человек продал единственную квартиру.
🚩 Продавец путается в объяснениях. Например, сначала говорит одно, а потом другое или резко меняет условия договора. Возможно, он действует под чьим-то влиянием.
🚩 За продавца общается только представитель. Например, риелтор или родственник.
Как безопасно провести сделку с пожилым продавцом
1. Первым делом нужно убедиться, что сделка действительно юридически чиста.
Например, продавец имеет право распоряжаться квартирой, она не под арестом, на неё не претендуют другие люди. Собственник не банкрот, у него нет больших долгов. Тут помогут открытые базы банкротств, судов и исполнительных производств.
Можно обратиться к Защите сделки от М2 — юристы изучат официальные документы и предупредят, если квартиру покупать опасно. Сервис покрывает риск мошенничества и ситуации, когда продавец действует не по своей воле.
Если квартиру можно покупать, юристы подскажут, как оформить сделку и что прописать в договоре купли-продажи, а также дадут гарантию на 3 года: М2 защитит в суде, а при утрате права собственности компенсирует полную стоимость жилья.
2. Подробно расспросить продавца.
Важно вести себя деликатно: не давить и не сбивать человека с толку. Стоит узнать, почему он продаёт квартиру, как у него обстоят дела с деньгами, точно ли он самостоятельно принял решение.
Ещё можно осторожно спросить, какие лекарства он принимает. Препараты вроде антипсихотиков или средств от гипотиреоза могут влиять на психическое состояние.
3. Пообщаться с родственниками пенсионера.
Родственники могут подтвердить слова продавца и объяснить, где он собирается жить после продажи квартиры.
Если пожилой человек наотрез отказывается раскрывать информацию о семье и друзьях — это тревожный признак.
4. Провести медицинское освидетельствование в день сделки.
Справка о том, что человек не наблюдается в ПНД, не подойдёт. Нужна та, которая подтверждает: он находится в здравом рассудке именно в данный момент.
Важно следить, чтобы врач был сертифицированным специалистом:
- имел действующий сертификат по специальности «психиатрия» или «психиатрия и наркология»;
- работал в аккредитованной медицинской клинике, у которой есть лицензия на психиатрические услуги.
5. Подтвердить документами каждый шаг.
В договоре обязательно нужно указать полную сумму сделки. Ведь вернуть по суду можно столько денег, сколько прописано в документе.
Продавца стоит попросить предоставить расписку о том, что он действует самостоятельно, не под влиянием третьей стороны. А в договор лучше включить пункт, что его смысл понятен продавцу.
6. Внести предоплату.
Например, 10% от суммы сделки — соразмерная предоплата. Если дело дойдёт до суда, она поможет подтвердить: обе стороны были серьёзны в своих намерениях и знали, на что идут. Можно оформить её как аванс или задаток и заключить по этому поводу отдельный договор.
1. Воспользоваться безналичными расчётами.
Лучше всего — сервисом безопасных расчётов, аккредитивом или нотариальной ячейкой. Они работают так, что продавец получает деньги только после регистрации права собственности покупателя.
2. Зафиксировать сделку на видео.
Можно провести сделку с видеофиксацией. Запись послужит доказательством, что продавец заключал договор самостоятельно.
На сделке убедитесь, что собственник действует сам. Например, никто не отбирает у него телефон, чтобы вместо него открыть банковское приложение.
Более подробные рекомендации по видеофиксации и список вопросов есть в памятке.
3. Держать при себе доказательства добросовестности.
В случае суда покупателю нужно доказать, что он действовал как добросовестная сторона сделки, чтобы сохранить квартиру или получить за неё компенсацию.
На таком неспокойном рынке, как сегодняшний, сделки на вторичке лучше проводить с юридической гарантией. Для этого можно оформить Защиту сделки от М2.
Если кто-то попытается оспорить куплю-продажу — М2 отстоит ваши интересы в суде или компенсирует полную стоимость недвижимости в случае утраты права собственности.
Сервис «Защита сделки» обезопасит и от мошенничества, и от ситуаций, в которых продавец не понимает смысла своих действий. Юристы будут на связи в течение всего процесса оформления сделки и помогут учесть все нюансы покупки. Гарантия защиты действует 3 года после подписания договора.
Листайте ниже, чтобы выбрать тариф и получить гарантию безопасной покупки недвижимости.