Как я купила квартиру с историей
В 2023 году мы с молодым человеком решили купить квартиру. Пару месяцев поисков — и она нашлась. А вот дальше возникла сложность — банк не одобрял ипотеку. В этой статье рассказ о том, как мы справились, и советы тем, кто планирует покупку вторички.
📌 Как нашли квартиру мечты
Когда мы решили купить жильё, уже знали, что нам нужно. Критерии были такими:
- вторичная недвижимость — хотелось стабильности и проверенного временем жилья,
- невысокая этажность — маленькие дома уютнее,
- исторический район Москвы — мы любим красивую архитектуру и ценим транспортную доступность.
💡Совет № 1: перед началом поисков составьте список своих приоритетов. Это поможет не распыляться на множество объявлений, сузит круг вариантов и сэкономит время.
Мы долго искали квартиру: одни варианты не вписывались в бюджет, другие не подходили под наши требования, а третьи — просто не нравились.
Наконец, нашли квартиру в старом доме в Сокольниках. Мы сразу пошли её смотреть.
Увидев дом, я в него влюбилась. Он находится в историческом и живописном районе Сокольников, вокруг много интересных построек, а главное — дом расположен между Боевскими банями и Боевской богадельней и относится к тому же архитектурному комплексу.
Нас встретили риелтор и родственница владельцев квартиры — она помогала им с продажей. В квартире был советский ремонт, золотые обои и множество артефактов прошлой эпохи. Родственница провела нам экскурсию и рассказала о доме, где, как оказалось, прошло её детство.
В квартире раньше жили пожилые муж и жена. Очень интересные люди: женщина была переводчицей и как-то работала с самим Хрущёвым. В подарок за хорошую работу в её подъезде даже установили единственный в доме лифт.
У пары не было детей. После смерти мужа квартира перешла жене, а после неё — дальним родственникам. Они и решили продать недвижимость. А мы влюбились в квартиру и захотели купить её.
💡Совет № 2: не бойтесь рассматривать квартиры с историей. Иногда такие объекты имеют уникальный шарм, даже если на первый взгляд смотрятся плохо и находятся в необычной локации.
📌 Почему банк отказал нам в ипотеке на вторичку
Мы подали заявку на ипотеку через сайт М2, так как там можно отправить её сразу в несколько банков. Нам пришло много положительных ответов и мы быстро выбрали подходящий банк.
Сложности начались, когда мы подгрузили данные об объекте — нам пришёл отказ в титульном страховании.
Титульная страховка — это документ, который защищает интересы владельца недвижимости от возможных юридических проблем, связанных с потерей права собственности. Скажем, если объявятся законные наследники, о которых ранее ничего не было известно.
Оказалось, что муж с женой завещали квартиру дальним родственникам и подтвердить родство было сложно. К тому же собственница умерла осенью, а квартиру выставили на продажу уже весной — могли объявиться другие наследники.
Мы долго думали и уже почти согласились оформить ипотеку без титульного страхования — и тут банк изменил решение. Теперь ипотеку без титула нам не одобряли.
Разослали заявки во все страховые — везде отказ. Одни не хотели страховать квартиру из-за долгой истории, другие требовали подтвердить родство.
💡Совет № 3: всегда проверяйте историю собственности. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы, подтверждающие родство.
Помимо нас квартиру смотрела ещё одна пара, и у них тоже возникла проблема с ипотекой. Эта пара, как и мы, продолжала пытаться, но безуспешно. А продавцы квартиры одновременно работали и с нами, и с ними.
В итоге риелтор продавца сказала: «Давайте отменять сделку, мы продадим квартиру тем, кто сможет купить её без ипотеки». Ведь ипотеку на неё не дают.
📌 Как помогла Защита сделки от М2
Когда мы поняли, что теряем квартиру мечты, я решила подключить риелтора со своей стороны. Я нашла потрясающего специалиста — Наталью Ракчееву.
Наталья оказалась невероятным профессионалом. За три дня она разобралась в документах, смогла найти и подготовить выписку из домовой книги, доказать родство и право наследования — и оформила нам титульное страхование квартиры.
Вот что говорит сама Наталья:
«Сделка была на волоске. В большинстве случаев это стоп-фактор — клиентам отказали все аккредитованные банком страховые.
Мы в ручном режиме провели переговоры со страховыми компаниями, прислали пакет документов, ответили на все дополнительные запросы специалистов по оценке рисков. В результате нам дали положительное решение. По сути, мы в ручном режиме отработали кейс. Для нас это была сложная задача, и мы с ней справились».
💡Совет № 4: если банк отказывает в ипотеке, не сдавайтесь. Попробуйте обратиться к ипотечному брокеру, независимому риелтору или юристу, который поможет разобраться в ситуации.
Наша ипотека была спасена. Мы получили страховку, которая устроила банк. Но теперь я начала переживать ещё больше. Причин было несколько:
- у нас был большой первоначальный взнос, а титульное страхование его не покрывает — хотелось дополнительно защититься,
- история квартиры была насыщенной, поэтому мы волновались, что однажды могут появиться ещё какие-то родственники,
- обе наследницы квартиры — пожилые женщины, и мы боялись, что могут возникнуть вопросы об их дееспособности.
Для своего личного спокойствия я заказала услугу «Защита сделки». Она стоила 24 900 рублей. В эту сумму входили тщательная проверка квартиры экспертами М2 и подготовка заключения с рекомендациями, стоит ли покупать недвижимость и какие пункты лучше указать в договоре. При каких-то сложностях наши интересы в суде бесплатно бы отстаивали юристы М2. А если бы мы потеряли квартиру, Защита сделки компенсировала бы нам полную её стоимость.
Я боялась, что в отчёте нам порекомендуют не покупать квартиру. Но заключение оказалось положительным, и мы получили гарантийный сертификат. После этого мы быстро провели сделку.
Пожилые собственницы прошли психиатрическую экспертизу, прочитали вслух текст договора, а мы с их разрешения сохранили диктофонную запись как доказательство. Защита сделки будет действовать 10 лет — даже если объявятся какие-то другие родственники, нам ничего не грозит.
💡Совет № 5: квартира — это крупная покупка. Когда банк выдаёт титул, страховка защищает только банк. Услуги вроде Защиты сделки помогут сэкономить вам нервы и деньги в будущем.
📌 Счастливый конец
Мы переехали в квартиру мечты в августе 2024 года. Несмотря на все сложности, мы довольны своим выбором. Но покупка такой квартиры — процесс с нюансами. Вот ещё несколько советов, если покупаете вторичку:
- Проверьте дом — не стоит ли он в очереди на демонтаж — цены на квартиры в таких домах обычно занижены.
- Пообщайтесь с соседями о состоянии дома: шумоизоляция, состояние коммуникаций и электрики — это поможет учесть важные детали перед ремонтом.
- Подумайте о перепланировке — заранее уточните, возможно ли это с точки зрения законодательства и технических норм.
- Доверьте сопровождение сделки риелтору, которому вы доверяете — специалист на стороне продавца может быть не заинтересован в том, что важно для вас.
Если вы сейчас думаете о покупке вторички, я очень рекомендую Защиту сделки от М2. Этот сервис дал нам возможность спокойно спать. В стоимость входит юридическая проверка объекта, рекомендации экспертов и гарантия защиты права собственности. Даже если вы окажетесь в сложной ситуации, М2 отстоит ваши интересы в суде — или вернёт полную стоимость квартиры по договору.
Листая дальше, вы перейдёте на m2.ru