Перед тем как подписать договор купли-продажи, у вас есть возможность задать продавцу ключевые вопросы, которые помогут оценить риски. Но что делать, если он отвечает неуверенно, путается или говорит «не помню»? И как отличить незнание от попытки что-то скрыть?
Разбираемся, на какие ответы стоит обратить внимание и как не попасть в ловушку.
«Почему квартира продаётся именно сейчас?»
Ответ на этот вопрос должен быть чётким и логичным. Продавец, который не может внятно объяснить свои мотивы, настораживает. Особенно если единственная квартира продаётся по цене заметно ниже рыночной. Часто за такими сделками стоят долги, аресты или попытка быстрой продажи проблемного объекта.
Если причина, которую называет продавец, звучит неубедительно или слишком общо, не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы:
- куда переезжает,
- уже купил новое жильё или только планирует,
- почему цена ниже рынка на 20–30%.
Если собственник честный, он ответит без раздражения, а если начнёт уходить от ответа или перейдёт в агрессию, это важный сигнал — доверять ему не стоит.
«Какие обременения и ограничения есть на квартире?»
Этот вопрос следует задать, даже если вы видите недвижимость впервые. Но полагаться только на слова продавца здесь категорически нельзя.
Единственный надёжный способ — проверить информацию документально. Например, через актуальную выписку из ЕГРН. В ней указаны все зарегистрированные обременения и ограничения. Сейчас, по закону № 266-ФЗ, третьи лица не могут запросить выписку с ФИО и датой рождения владельца, поэтому единственный способ получить полные данные — попросить продавца заказать выписку и показать вам.
Честный продавец без проблем её предоставит, а тот, кто отказывается или начинает увиливать, возможно, хочет что-то скрыть.
«Общаетесь ли вы с родственниками и знают ли они о продаже?»
Этот вопрос особенно важен, если продавец — пожилой человек. Если после сделки родственникам удастся доказать, что тот не осознавал своих действий, покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег. Поэтому важно убедиться, что у продавца есть семья, которая знает о его решении и поддерживает его.
Но вопрос о родственниках актуален не только для пожилых продавцов. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, всё имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов даже после развода.
Для продажи такой квартиры нужно нотариально заверенное согласие второго супруга. Без этого документа сделку могут признать недействительной — супруг вправе оспорить её в течение года с момента, когда узнал о продаже.
Как проверить? Честный продавец без проблем назовёт контакты родственников или предоставит нотариальное согласие супруга. Если же он отказывается давать контакты, говорит, что родственников нет, или не может объяснить, куда выписывается, — это серьёзный «красный флаг».
«Как будут проходить расчёты?»
Важно убедиться, что продавец согласен на безналичный расчёт: через аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов.
Категорически избегайте передачи крупных сумм наличными: их сложно отследить, и в случае проблем с квартирой вернуть деньги практически невозможно. Если продавец настаивает на наличных или предлагает серую схему с занижением цены в договоре — это серьёзный повод отказаться от сделки.
Безналичный расчёт защищает обе стороны. При аккредитиве деньги поступают продавцу только после регистрации перехода права собственности — это исключает риск, что вы останетесь без денег, а продавец — без квартиры. Сейчас банки предлагают и дистанционные сервисы безопасных расчётов, которые значительно упрощают процесс и позволяют не носить с собой крупные суммы.
«Согласны ли вы на дополнительную проверку?»
Предложите продавцу пройти медицинское освидетельствование для подтверждения дееспособности, а также проверьте его паспорт и документы через официальные сервисы. Если он отказывается от этих процедур, это серьёзный повод насторожиться.
Также стоит спросить, готов ли он предоставить все документы для полноценной юридической проверки, например, через сервис «Защита сделки» от М2.
Что это за проверка? Юристы изучают документы продавца, данные Росреестра, ФССП, реестра банкротов, МВД, налоговой и судов. После этого вы получаете отчёт с выявленными рисками и пошаговыми рекомендациями: что прописать в договоре, какие справки собрать, как зафиксировать сделку.
Главное преимущество — гарантия на 3 года. Сервис защищает от мошенничества, банкротства продавца и ситуаций, когда он действовал под влиянием обмана или давления (статьи 177–179 ГК РФ). Если сделку попытаются оспорить, юристы М2 бесплатно защитят ваши интересы в суде. А в случае проигрыша вам вернут 100% стоимости квартиры по договору.
Листайте ниже, чтобы убедиться в честности продавца и обезопасить свою сделку.
Источники:
- Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ о скрытии персональных данных в ЕГРН
- Семейный кодекс РФ, статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
- ГК РФ, статья 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий
Листая дальше, вы перейдёте на m2.ru