Есть мнение, что для безопасной покупки квартиры на вторичном рынке достаточно заказать выписку из ЕГРН и найти хорошего риелтора. В статье докажем обратное — рассмотрим 5 мифов, из-за которых покупатели теряют жильё и деньги. А ещё расскажем, как защитить себя от рисков.
Миф № 1. Для проверки квартиры достаточно выписки из ЕГРН
На первый взгляд. Выписка покажет основные характеристики квартиры: площадь, кадастровую стоимость, обременения, например, ипотеку или арест. Многие покупатели заказывают её и на этом успокаиваются: раз обременений нет, значит, квартира «чистая».
Нюансы. В выписке не указано, сколько у предыдущего владельца было браков и детей, есть ли наследники, которые не знали о своих правах. В ней нет данных о том, использовался ли маткапитал и выделены ли доли детям. Долги продавца тоже не видно, поэтому выписка не предупредит о возможном банкротстве.
По факту. Выписка из ЕГРН — это отправная точка, но не гарантия добропорядочности владельца. Чтобы увидеть полную картину, нужно проверять не только квартиру, но и продавца, историю перехода прав и документы под конкретную ситуацию.
Миф №2. Продавец выглядит надёжным — значит, рисков нет
На первый взгляд. Приятный в общении человек, уверенно отвечает на вопросы, охотно показывает документы. Кажется, зачем проверять того, кто и так вызывает доверие.
Нюансы. Продавец может сам не знать, что на квартиру есть другие претенденты. Например, дальний родственник, который не вступил в наследство вовремя, но имеет право сделать это через суд (ст. 1155 ГК РФ). Или бывший супруг, чьё согласие на продажу не получено. Такую сделку можно оспорить в течение года (ст. 35 п. 3 Семейного кодекса РФ). А иногда продавец производит впечатление обеспеченного человека и при этом имеет долги — если он обанкротится в ближайшие 3 года, сделку могут отменить (ст. 61.2 закона 127-ФЗ).
Отдельная история — сделки с пожилыми продавцами. Родственники нередко оспаривают такие договоры, ссылаясь на то, что человек не осознавал последствий. Суд может признать сделку недействительной на основании ст. 177 ГК РФ, даже если продавец казался адекватным.
По факту. В 2025 году суды вынесли почти 2 600 приговоров по делам о мошенничестве с недвижимостью — на 15% больше, чем годом ранее. Мошенники умеют производить хорошее впечатление, и внешний вид продавца ничего не гарантирует. Безопасно провести сделку помогут эксперты М2.
Миф №3. Покупка через знакомого риелтора надёжна
На первый взгляд. Знакомому риелтору проще довериться. Он уже помогал кому-то из друзей или родственников, разбирается в рынке, знает, как торговаться и на что обращать внимание при просмотре. С ним спокойнее, чем без него.
Нюансы. Риелтор не всегда знает все юридические тонкости. Он, как правило, проверяет выписку из ЕГРН и бегло смотрит правоустанавливающие документы. В его задачи не входит глубокий анализ цепочки переходов права, проверка продавца на банкротство или наличие скрытых наследников.
Риелтор не несёт финансовой ответственности за результат сделки. Если через год сделку оспорят, он не компенсирует потери и не пойдёт за вас в суд.
По факту. Доверие к человеку и юридическая безопасность сделки не идут рука об руку. Риелтор закрывает свою часть работы: помогает найти квартиру, организовать показы, прийти к соглашению о цене. Но глубокая проверка объекта и продавца, подготовка безопасных формулировок для договора купли-продажи, финансовая гарантия на случай оспаривания — это задачи другого уровня.
Миф № 4. Нотариус гарантирует безопасность сделки
На первый взгляд. Многие уверены, если сделку удостоверил нотариус, значит, она полностью защищена и беспокоиться не о чем.
Нюансы. Нотариус проводит большую работу перед тем, как поставить подпись и печать: разъясняет сторонам смысл сделки и её последствия, убеждается в дееспособности и истинности намерений, устанавливает личность сторон и подлинность документов, фиксирует отсутствие обременений. Но его главная задача — убедиться, что сделка законна (ст. 163 ГК РФ).
По факту. Нотариальное удостоверение сделки не гарантирует, что её не оспорят. Суд может признать недействительность в ряде случаев. Нотариус несёт имущественную ответственность только за вред, причинённый по его вине при совершении нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства о нотариате).
Миф № 5. Юридическое сопровождение сделки — лишняя трата времени и денег
На первый взгляд. Кажется, что при покупке вторички достаточно заказать выписку из ЕГРН, попросить риелтора посмотреть документы и оформить сделку через нотариуса. Юридическое сопровождение только увеличит расходы.
Нюансы. Как мы разобрали выше, у каждого из этих инструментов есть границы. А риски на вторичке постоянно растут. Наследственные споры остаются одной из главных причин потери жилья. Проверка сделки стоит несколько тысяч рублей. Квартира, которую вы рискуете потерять без неё, стоит несколько миллионов.
По факту. Юридическое сопровождение — не дополнительная трата, а способ защитить себя. Именно так работает Защита сделки от М2: юристы с судебным опытом проверяют квартиру и продавца вручную, дают конкретные рекомендации для договора и берут на себя финансовую ответственность за результат.
Как защитить сделку с помощью сервиса М2
Для уверенности в том, что договор купли-продажи оформлен верно, а подводных камней нет, стоит заказать Защиту сделки. Опытные юристы проверят квартиру и продавца, подготовят рекомендации для договора и выдадут сертификат с финансовой гарантией на 3 года. А если после подписания документов кто-то попытается оспорить сделку, юристы М2 бесплатно защитят ваши права в суде.
Листайте ниже и переходите на сайт, чтобы воспользоваться сервисом и исключить возможные риски при покупке недвижимости на вторичном рынке.